Leuven blijft, ondanks de forse prijzen voor vastgoed, als een magneet werken op jong en oud. Maar het stadsbestuur ziet erop toe dat zelfs de meest hippe wijken, de Vaartkom en de Centrale Werkplaatsen, geen exclusieve, elitaire buurten worden. 'De Vaartkom mag niet uitgroeien tot een Monaco aan de Dijle', zegt schepen van Vastgoed Mohamed Ridouani. (Foto Rob Stevens)

Wie vroeger als student in Leuven toefde en er sindsdien in sommige buurten nauwelijks nog een stap heeft gezet, gelooft zijn eigen ogen niet. De buurt rond de Vaartkom, aan de voet van de Keizersberg, onderging de jongste vijf jaar een heuse metamorfose. 'Een verandering die al jaren geleden werd ingezet en die tot doel heeft de terreinen die vroeger eigendom waren van Stella Artois (het huidige AB InBev) om te vormen tot een sociale, groene en creatieve wijk', zegt schepen van Economie, Leefmilieu en Vastgoed Mohamed Ridouani (sp.a). Het stadsvernieuwingsproject op zo'n 30 hectare biedt ruimte voor bijna 2.300 wooneenheden, winkelruimte, kantoren, cultuur en recreatie.

Een in het oog springend restant van de oude industriële sites zijn de silo's die metershoog boven de moderne appartementsgebouwen uittorenen. 'Er zijn plannen om ook die silo's om te vormen tot een gebouw dat strakke lofts herbergt, met behoud van de silostructuur. Bovenop de silo's zou een moderne overspanning komen', vertelt Ridouani. Een architecturale krachttoer die op de websites van projectontwikkelaars nu al wordt aangeprezen als 'het nieuwe icoon van Leuven'.

De Balk van Beel

De Vaartkom telt wel meer hippe eyecatchers. Op de noordelijke oever werd een reeks appartementsgebouwen opgetrokken met terras én uitzicht op het haventje. Op de zuidoever trekt de Balk van Beel alle aandacht: een strak wit gebouw dat 106 lage-energieappartementen omvat die allang zijn verkocht. Het project van architect Stéphane Beel werd bekroond tot het meest duurzame residentiële gebouw op het Europese vasteland dankzij zijn thermische en akoestische isolatie, zijn hoog recyclagepercentage en zijn intelligent energieverbruik.

Ridouani wijst vanaf een brug ook naar De Hoorn, de vroegere brouwerij van Stella Artois, die dankzij de investeringen van zeven Leuvense ondernemers een springplank moet worden voor creatieve bedrijven. De Hoorn beschikt over 3.000 vierkante meter kantoorruimte waar onder meer het communicatiebureau Boondoggle onderdak vond. Voorts telt de oude brouwerij een incubator voor 'gaming en digital entertainment', locaties voor feesten en bedrijfsevents, een restaurant en een café.

Creatieve en kunstminnende geesten kunnen hun talenten ook botvieren in OPEK, het Openbaar Entrepot voor de Kunsten, op de kop van de Vaart, een voormalig douanegebouw en opslagruimte. Ook dat telt op de gelijkvloerse verdieping een toffe brasserie waar we, ondanks het winderige weer, op het terras neerstrijken voor een koffie en nog even nagenieten van het uitzicht op het haventje.

Toch is de wijk nog lang niet voltooid. Ridouani schat dat het nog tien jaar kan duren vooraleer alle geplande projecten worden opgeleverd. Richting stadscentrum staat nog een reeks nieuwbouwappartementen in de steigers, onder de noemer Dijledelta, een project van Virix. Daarbij hoort ook een stadspark, een groene long die een zeer welgekomen tegenhanger zal vormen voor de drukke stadsring nabij de Vaartkom. Onlangs verleende het stadsbestuur aan Warehouses De Pauw ook een vergunning om het historische Hungaria-gebouw te herbestemmen tot een blok met 161 appartementen en studio's. De historische gevel moet wel behouden blijven.
Andere projecten naderen hun voltooiing. Zo leggen bouwvakkers de laatste hand aan Waterview, een project van Ghelamco, bekend van de gelijknamige voetbalarena van voetbalclub AA Gent. Het project pal naast de ring herbergt 500 studentenvoorzieningen, een immense, ondergrondse parking (duizend autostaanplaatsen) en een winkelruimte waar de Nederlandse warenhuisketen Albert Heijn net de deuren heeft geopend.

De Vaartkom werkt als een magneet op mensen van alle leeftijden. Studenten, jonge gezinnen en senioren die nabij het stadscentrum en toch ook vlak bij het station willen wonen. Maar tegen welk prijskaartje? 'De prijs is afhankelijk van het project, de ligging - met uitzicht op de Vaart of niet) en de oppervlakte', zegt Koen Hoste, zaakvoerder van het makelaarskantoor Living Stone. 'Voor appartementen met een oppervlakte van 90 tot 120 vierkante meter bedraagt de prijs 3.000 tot 3.500 euro per vierkante meter. Voor kleinere flats ligt de prijs tussen 3.500 en 4.000 euro per vierkante meter. Voor studentenkamers liggen de prijzen met 5.000 tot 6.000 euro per vierkante meter nog hoger.' Dat zijn telkens prijzen zonder btw.

'Toch willen we vermijden dat alle nieuwbouwappartementen tegen torenhoge prijzen over de toonbank gaan. De Vaartkom mag niet uitgroeien tot een Monaco aan de Dijle', zegt Ridouani. 'Daarom is er ook een flatgebouw - De Latten, vlakbij het OPEK - voorbehouden voor sociale woningen. Via samenwerkingsovereenkomsten ziet de stad erop toe dat de sociale mix kansen krijgt, al zijn sommige projectontwikkelaars al wat inschikkelijker om daarin mee te gaan dan andere.'

Bakfietsgemeente

Verhinderen dat de nieuwe wijken uitgroeien tot elitebuurten, die bekommernis van het stadsbestuur speelt ook in andere stadsvernieuwingsprojecten, zoals de Centrale Werkplaatsen, aan de andere kant van het Leuvense station in Kessel-Lo. De terreinen waar vroeger locomotieven en treinstellen werden onderhouden en hersteld, moeten een nieuw hart worden voor Kessel-Lo, volgens Ridouani 'de bakfietsgemeente bij uitstek'. De site telt 320 nieuwe wooneenheden, waarvan er al 270 zijn gerealiseerd. Nieuwbouwwoningen zijn er te koop voor iets meer dan 400.000 euro, als je de btw meetelt.


'Behalve sociale woningen en dito seniorenflats telt het project 70 zogenaamd geconventioneerde woningen. Dat zijn woningen die net onder de marktprijs worden aangeboden aan jonge gezinnen die zich de dure Leuvense marktprijzen niet kunnen veroorloven maar die wel te veel verdienen om in aanmerking te komen voor een sociale woning. Kandidaten moeten dus binnen een bepaalde inkomenscategorie vallen (maximaal 62.712,50 euro voor gehuwden, wettelijk of feitelijk samenwonenden met één kind ten laste). Mensen jonger dan 30 jaar, die hun eerste woning kopen en die al minstens drie jaar in Leuven wonen, krijgen er voorrang. 'Voorwaarde is dat de kopers minstens twintig jaar in zo'n geconventioneerde woning blijven wonen. Doen ze dat niet, dan moeten ze een deel van de meerwaarde aan de stad Leuven terugbetalen', legt de schepen uit.

Op de trampoline

Hoewel de Centrale Werkplaatsen en de Vaartkom elk op hun manier illustreren wat het betekent dichter op elkaar te wonen, ademen de twee buurten een heel andere sfeer uit. De Centrale Werkplaatsen ogen een stuk gezinsvriendelijker, al was het maar door de straatjes die vrij zijn van autoverkeer en waar we inderdaad nogal wat bakfietsen zien passeren. In de doorgangen tussen de woonblokken springen kleuters vrolijk op een trampoline terwijl hun moeders staan te keuvelen.

Een reusachtige hal - een beschermd monument - staat er als een krot bij, maar moet op termijn een jeugd- en ontmoetingscentrum worden. De werken beginnen in de tweede jaarhelft. Voorts bieden de terreinen van de oude werkplaatsen ruimte voor handelszaken, een academie, een bibliotheek en een hal voor tweedekansonderwijs.

Er is ook een tijdelijk parkje ingericht waar kinderen kunnen spelen. Dat park wordt op termijn verschoven. Het moet plaats ruimen voor een flatgebouw.

'Tegen de zomer schrijft de stad een architectuurwedstrijd uit. Opdracht: het meest gezins- en kindvriendelijke appartementsgebouw van Vlaanderen ontwerpen. Het gebouw moet gezinnen met kinderen aantrekken in plaats van ze af te schrikken, zoals nu', stelt Ridouani. Wat het concept betreft, heeft de schepen alvast goede hoop. 'Het mag zelfs een tikkeltje revolutionair zijn, met veel gemeenschappelijke delen voor de gezinnen enzovoort', zegt hij. 'Dat gebouw wordt hét sluitstuk van de Centrale Werkplaatsen.'

'Nieuwbouw verkoopt minder vlot'

'Nieuwe woningen gaan minder vlot van de hand dan vijf jaar geleden', zegt Koen Hoste, zaakvoerder van Living Stone. 'Wel blijven de vastgoedprijzen in Vlaams-Brabant op een hoog niveau, wat we alleen danken aan de lage rentevoeten. Als die stijgen, zal het moeilijker worden om de huidige prijzen te handhaven.' Volgens Hoste zijn mensen voorzichtiger geworden. 'Senioren kopen nog nieuwbouwappartementen voor zichzelf. Maar ze komen steeds minder als geldschieters voor hun kinderen over de brug. 'Dertigers kijken de kat veel meer uit de boom. Ook al wil iedereen - jong en oud - liefst in of op slechts enkele kilometers buiten een stadscentrum wonen.'

 

Ellen Cleeren

© 2015 Mediafin (De Tijd)