Gemeenteraadsleden Mich De Winter en Jaak Brepoels schreven een opinie over het woonbeleid in Leuven.

Wonen in Leuven is duur, stelt Lies Corneillie, gemeenteraadslid voor Groen in een opiniestuk op Knack.be. Een huis of appartement kopen is voor velen een onmogelijke zaak in onze stad. Leuven is aantrekkelijk om te leven. De lusten van de grootstad, zonder de lasten, wordt al eens gezegd. Dat vertaalt zich in (veel te) hoge vastgoedprijzen. Onbetaalbaar voor te veel mensen. Op dat vlak zijn we het eens met Corneillie.

Maar ze beweert ook dat het huidige stadsbestuur zich neerlegt bij de vastgoedsituatie alsof het een natuurwet is, waar niet aan te tornen valt. Daar zijn wij het, in alle bescheidenheid, niet mee eens. Hebben we de ultieme oplossing om opnieuw een evenwichtige, betaalbare woningmarkt te creëren? Neen. Anders hadden we het al gedaan. Maar stellen dat het stadsbestuur niets onderneemt, is een brug te ver.

Het bevolkingsaantal van Leuven kan elk moment de kaap van honderdduizend inwoners overschrijden. Tel daarbij de 35.000 kotstudenten die vijf dagen per week in Leuven resideren, en je weet dat Leuven steeds meer woongelegenheid nodig heeft, in allerlei vormen en van allerlei prijzen. Terwijl de grenzen van de stad behoorlijk vastliggen en niemand de open ruimte die de stad nog heeft wil bebouwen.

Met andere woorden: oude industriesites en verloederde stadswijken moeten omgevormd worden tot aangename woonwijken, door een slimme verdichting van de stad. Daarvoor werkte de stad samen projectontwikkelaars. Hele sites als de Vaartkom, de Centrale Werkplaatsen of de Vesaliussite zijn onherkenbaar veranderd in nieuwe woonwijken, met honderden nieuwe woningen.

Geeft het bestuur vrijgeleide aan die ontwikkelaars? Neen. Het stadsbestuur dwingt bij de ontwikkelaars af dat een deel van de woningen dertig procent onder de marktprijs wordt verkocht, aan mensen die te veel verdienen voor een sociale woning, maar te weinig om zelf een woning te kopen. Niet goedkoop, maar goedkoper noemen we dat. Bovendien zorgen we ervoor dat er in de nieuwe woonwijken plaats is voor sociale woningen.

Kijk naar de ontwikkelingen aan de Vaartkom. Monaco aan de Dijle klinkt het soms. Dat bekt goed, maar nergens zijn er zo veel sociale correcties doorgevoerd dan aan de Vaartkom. 90 wooneenheden op het Glasblazerijplein, 21 sociale huurwoningen en 24 sociale koopwoningen aan het Engels Plein, 26 wooneenheden in de Donkerstraat (start werf augustus 2016), 31 in Minckelerstraat (start 2017).  Dat zijn er 192.  Daarbovenop zijn er nog de 24 starterswoningen van het AGSL in het gebouw van Dijledal. En aan het Artoisplein is grond verworven voor nog eens 80 sociale woningen.

Te weinig inzet?

Maar men verwijt het Leuvense stadsbestuur te weinig inzet en creativiteit. Dat is onzin. Leuven heeft sinds 1995 enorm ingezet op een divers woonaanbod zodat zoveel mogelijk Leuvenaars in hun stad kunnen (blijven) wonen: van sociale huisvesting over starterswoningen en stadswoningen tot meer exclusieve woningen. 

Tussen 1995 en 2016 werd er voor een bedrag van 87.188.208 euro gronden aangekocht, woningen gebouwd, sociale leningen verstrekt en veel publiek domein aangelegd. Er werd fors geïnvesteerd in betaalbaar wonen in Leuven. Als je de cijfers bekijkt hebben we voor meer dan 350 miljoen euro geïnvesteerd. De realisaties op het terrein spreken voor zich: 257 koopwoningen, 447 huurwoningen, 27 sociale kavels, 1400 gerenoveerde woningen en 153 vervangbouwwiningen. Daar komen bij in opbouw of aanbesteding nog eens 56 renovaties, 194 nieuwbouw, en 122 vervangbouwwoningen. Alles bij mekaar dus 2600 woningen. Dat is niet niks!  Is dat voldoende? Uiteraard niet.

Ondertussen is niet veel ruimte meer voor nieuwe eengezinshuizen. Daarom bestaan nieuwe woonprojecten veelal uit appartementen met een variabel aantal kamers. Maar veel mensen willen graag in een huis wonen, liefst met een tuintje. En die zijn er in Leuven, al werden die vroeger te vaak opgedeeld in (lucratievere) studentenkamers waardoor de schaarste aan eengezinswoningen in de stad alleen maar toenam.

Het stadsbestuur greep in door de algemene bouwverordening te wijzigen om te voorkomen dat huizen nog opgedeeld worden in verschillende studentenkoten. Daarnaast ging de stad samenwerken met de universiteit, om een aantal locaties aan te duiden waar grotere studentenresidenties konden komen. Ondertussen zijn er duizenden kamers bijgekomen en veel gewone huizen opnieuw op de markt gebracht voor gezinnen.

Voorstellen onder de loep

De voorstellen die Corneillie aanreikt zijn nobel maar helaas maar druppels op een hete plaat. Een rollend fonds om woningen op te kopen, te renoveren en opnieuw te verkopen kost handenvol geld en heeft te weinig impact op de vastgoedprijzen. Dat rollend fonds hebben wij opgestart in 1995. Met stedenfondsmiddelen kochten we een twintigtal leegstaande en verkrotte woningen op, om ze na renovatie op de sociale woonmarkt te brengen. Het sop was de kool niet waard. We hebben dat project stopgezet en wat na vijftien jaren niet gerenoveerd was overgedragen aan de vzw Wonen en Werken, om hen toe te laten praktisch opleidingen te geven aan werkzoekenden. De laatste gerenoveerde woning is onlangs op de vrije markt gebracht. Overigens, weinig particulieren zijn bereid om ofwel te verkopen onder marktwaarde of te verhuren aan het OCMW of aan het Sociaal Verhuurkantoor, ook al nemen die alle eigenaarsverplichtingen in ruil in handen.   

Community Land Trust dan. Het is haast een toverwoord geworden dat slechts overwogen kan worden als er land, dus gronden, in overheidsbezit of beheer zijn. Dat is in Leuven niet het geval. Tenzij eigendommen op grote schaal onteigend worden. 

Sociale woningen bouwen we bij, aan een tempo dat financieel en praktisch haalbaar is. Want Vlaanderen is niet scheutig met budget. Nieuwe woonvormen, zoals cohousing- en andere samenwoonprojecten, worden volop uitgeprobeerd in Leuven. Verschillende projecten, zowel vanuit de stad als vanuit bewoners opgestart, naderen de bouwfase.

We hebben onze twijfels over de marktregulerende werking van de sociale woningbouw. Daarvoor zou je duizenden woningen in één klap op de markt moeten brengen. Als je weet dat we de afgelopen decennia inzake nieuwbouw nauwelijks aan 50 woningen per jaar komen dan is dat een ijdele ambitie. Door lijdzaamheid van de Vlaamse regering, door een trage administratieve doorgroei, door de financiële kraan dichtgedraaid werd en ook door buurtverzet. Aan al wat nu bijna klaar is of in de steigers staat, zijn jaren van harde strijd aan vooraf gegaan.

Als socialisten zijn we gewonnen voor de beteugeling van de voor huisvesting onheilzame vrije markt. Socialisten zijn de laatsten om deze wet – nauwelijks twee eeuwen oud! – te beschouwen als een natuurwet, waar niet aan te tornen valt. Het is toch geen toeval dat de sociale huisvestingsinspanningen een dieptepunt bereikten met liberale ministers aan het roer. Toch is dat ten gronde waar de discussie over betaalbaar wonen gaat. Private promotoren weten dat maar al te goed. Daar willen we een debat over voeren, maar dan één dat tot realisaties op grote schaal leidt. Als Groen dat ziet zitten, kunnen we samen nog mooie dingen doen.